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マンションの建替えをどう考えるか

2015年7月20日「月曜日」更新の日記

2015-07-20の日記のIMAGE
■壊れたら建替える:大地震や大火災、戦災などにより建物の損壊が激しく居住し続けることが危険な場合、さらに修復に要する費用が多額になり、建物を解体し建替える方がコストが少ない場合には建替えざるを得ません。日本では鉄筋コンクリート造の集合住宅の歴史は浅く、まだ一○○年に達した建物はありません。だから通常に維持管理して寿命に達し、建替えられた例はありません。マンションが建替えられた例はありますが、それは敷地に空地が多く容積率に余裕があり空地をつぶして高層高密度の建物に建替えた方が得な場合です。渋谷の分譲アパートの建替え例は住戸数を増やし、各戸の面積を拡大し、増えた住戸を売って工事費を賄いました。先住者は結局、以前より広くて新しい住居をただで手に入れることができたといえます。■容積率に余裕があれば不動産経営の立場:賃貸アパートの経営者は、容積率に余裕があり、土地を有効に利用して建替えれば家賃収入が多くなり収益が上がる場合には、建物の寿命にかかわらず既存建物を解体し、建替えます。これは公営、公団、公社などの団地やアパートも同様です。いま、昭和三○年代の賃貸団地が次々に建替えられているのは、建物が高層高密度化し、住戸面積を拡大して、土地を有効利用するためです。都心部で土地の容積率に余裕があり、多額の地上げ資金を投入して採算が合う場合には、使用可能でも建替えてしまう例が多くあります。その結果、都市の空地や緑が失われても。

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