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困難な建替えのコンセンサス

2015年7月21日「火曜日」更新の日記

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同潤会・江戸川橋アパートでは、地下水の水位が下がった結果、松杭が腐食破損して建物が傾いてからすでに二○年程経過しています。その間、何度か建替え計画が持ち上がっては挫折してきました。区分所有者の合意が得られず建替えられません。多少床に傾斜ができ、建具の開閉に支障があっても居住者は生活しているのです。建替え問題に直面すると利害が分かれて合意が得られず、コミュニティが分解してしまう場合もあります。例えば「住宅は生活の場で住まいである」と考える人があり、「資産、不動産、利殖の対象」と考える人があるように。建替え問題でもマンション内のコミュニティの質が問われ、またリーダーのリーダーシップが問われます。建替えが実現したマンションは、容積率に余裕があり、区分所有者が建替え工事費を負担せずに、住宅面積が拡大できる場合に限られています。■耐用年数・寿命の考え方:建替えは建物の寿命により決まります。建物の寿命・耐用年数は、物理的耐用年数、社会的耐用年数、経済的耐用年数、の三つの概念に分けて考えるとわかりやすくなります。■物理的耐用年数:建物を「物」としてみた寿命をいいます。建物を躯体・防水・仕上・給排水・衛生・ガス・電気設備のような部位ごとに分解すると、それぞれ耐用年数が異なります。これらの構成部位ごとの耐用年数に応じて交換、取替などの修繕を定期的に施すことにより建物を維持する行為を計画修繕といいます。鉄筋コンクリート造の建物の構成部位のうち最も寿命が長いものは「躯体」で、その材令は七○年とも一○○年ともいわれています。税法上の耐用年数は六○年となっています。ただし、計画的な維持管理・修繕によって、この躯体の耐用年数を更に延長することができます。

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