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中古住宅の価値を正当に評価する手法

2016年3月30日「水曜日」更新の日記

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 しかるべき中古住宅の価値が正当に評価されるにはどうしたら良いのでしょうか。  不動産仲介の担当者の評価によって不動産価格が変わるのではなく、買主が評価することです。 それはとりも直さず「金融的に評価する」ことが条件です。ほとんどの買主は住宅ローンを組んで中古住宅を購入しますから、より低金利で、長い期問の住宅ローンを借りることができる中古住宅なら、毎月の支払いを低く抑えることができ、高く買っても構わないことになります。そしてこの流れを受け不動産会社の仲介担当が評価をするという順序です。  具体的には2通りの手法が検討されています。  一つ目は「リフォームや修繕を行うことで、建物価格が上昇する」という考え方です。新築時から時間の経過により建物の価値は徐々に減じていくものの、再投資に応じた建物評価をしようということです。  これまではリフォームなどを行っても、それが具体的にどのくらい建物の価値を高めたのか不明なため、評価できなかったのですが、とりあえず「原価法」を利用して、評価に上乗せしようということなのです。  「原価法」とは、かんたんにいえば、たとえば100万円の工事を行えばプラス100万円の価値アップとなるということです。実際には、投資額と価値上昇の額は必ずしも比例しませんが、とりあえずは何も評価の土台がない現時点からできることは、こうしたところからではというわけです。  もう一つは「リフォームや修繕を行うことで、実質的な築年数が短くなる」という考え方です。これはたとえば築30年のアパートについて再投資を行った場合に「現実の築年数は30年だけれども、実質的に築15年だ」ということです。  この考え方を採用できれば、築年数に関係なく、建物のコンディションを評価に反映させることができます。  いずれの手法も、建物に融資の担保価値をつけることによって、結米として価値が上昇するという考え方です。

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