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「化ける」。掘り出し地方物件の見つけ方

2016年10月11日「火曜日」更新の日記

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当然、地方の1棟買いであれば何でも良いというわけではありません。しっかりと積算評価や自分なりの相場感などと照らし合わせ、ありとあらゆる角度から検証を行い、「絶対に稼いでくれるだろう」と確信できなければ、購入を決断してはいけません。そして、ここで注意しなければいけないのは、一見良い物件に見えるが、悪い物件になってしまう可能性があるケース。一見悪い物件に見えるが、良い物件になる可能性があるケース。の両方があるという点です。車社会が基本で、1つの生活圏にターケットを定めても候補となる範囲が非常に広く、地域によっては地価もあってないようなものであることも珍しくない地方においてはより極端なケースもままあります。都会とは比べ物にならないくらい「化ける」物件が多いのですが、「マイナスの方向に化ける物件」も少なくありません。そこで始めのケースを避け、二番目のケースに当てはまる物件を掴むために、以下の5つのポイントについてご説明いたします。その1・融資が通りやすい物件・投資家にとって必ずしもいい物件ではない。その2・不動産屋の売りたがるお薦め物件=投資家にとって必ずしもいい物件ではない。その3・価格交渉は絶対にしなければいけない。その4・金融機関で積算評価が出る物件でも市場価値が低い場合がある。その5・オンボロで誰も手を出さない物件が人気物件に早変わり。<融資が通りやすい物件・投資家にとって必ずしもいい物件ではない>融資を受ける上で、金融機関がOKを出しやすくなる条件とは、「築浅であること」「立地が良いこと」「地形が良いこと」「担保価値があること」といったものです。対して、投資家にとって良い物件の条件とは、「利回りが良いこと」「キャピタルゲインが見込めること」といったものです。要するに、持っている時は高い家賃収入で得ができ、出口においては高値で売れる物件!自己資金だけで投資を始められる方は後者の観点だけを注視していれば良いのですが、そのような方はあまりいらっしゃらないでしょうから、多くの投資家は、金融機関が重視する条件と、投資家が重視する条件を天秤にかけて、融資を受けやすい条件もある程度満たした上で物件を探すのがベターかもしれません。ただ、自分にとって完璧だけれど、金融機関が重視する条件がほとんどクリアできていない物件を見つけた場合、その間に物件が売れてしまう可能性はあるにせよ、ある金融機関に断られても、次の金融機関に――といった具合に、融資してくれる金融機関を探し回るのも一つのやり方でしょう。融資はどうしても、最終的には金融機関の担当者との相性一つといったところがあるため、皆さんが完璧だと思った理由に強く共鳴し、「これなら貸せる」と思ってくれる方と出会えることもあるのです。

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