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オンボロで誰も手を出さない物件が人気物件に早変わり

2016年10月15日「土曜日」更新の日記

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オンボロ物件に一手間かけただけで、優良物件に生まれ変わることはしばしばあります。私の投資スタイルの基本形です。そんな物件を見つけるコツは、物件の潜在的な能力に着目すること!よく「不動産はロケーション」と言われますが、たとえばどんなにオンボロであっても、駅から徒歩1分の物件は、確かな潜在能力を有している――といった考え方で、物件情報を隅から隅までチェックするのです。私は駅から徒歩3分以内の物件をいくつか持っています。業者の方も心得たもので、好きそうだからと駅近の物件をよく斡旋してくれました(今は自分で法人を設立し登録したので、レインズで検索することが可能になり、ほとんど斡旋を受けることはなくなりましたが)。当たり前のことではありますが、内装や部屋の間取り、外観の見栄えは、買ってからどうでもなりますが、ロケーションだけは絶対に変えられないのです。それから、ファミリーを狙う物件などにおいて、つい見逃しがちなのは日当たりです。日当たりもお金には変えられない重要なものです。エリアも重要です。建物そのものが魅力的あっても、街として成熟しているか否か。荒涼とした何もないエリアにポツンと建っている物件に住みたがる人はあまりいません。コンビニや駐車場や病院などが近くにあることも、物件の大きな力になります。これらの、「駅近」「日当たり」「雰囲気」「街の利便性」といった、変えることのできない潜在的な要素に、オンボロ物件が優良物件へ変貌するための鍵があります。これらを満たせば、あとは住みやすいように外観や内装といった「変えられるもの」だけを変えればOKというわけです。私の例を挙げますと、平成19年に、読売新聞地方版の広告で見つけた、ファミリータイプの築30年木造アパートを購入したことがあります。全6戸で入居率は50%でした。気に入った点は、5台分の駐車場付で日当たり良好、全室3Kのファミリー向けで、札幌のベッドタウンである江別市にある点。想定利回りは22%とまあまあの数字でした。さすがに築30年ですので、空いている部屋は一言、ボロい。しかし、お風呂に脱衣場がなかったので、リフォームを施したところ1室埋まり、台所のキッチンがあまりにも汚く、壁紙も剥がれ落ちていたので交換したところまたI室埋まり、「クロスが黒ずんで汚い」との声があったため、薄いブルーのクロスに張り替えたところまたI室埋まりました。これで満室です。変えられないところは、当然そのままでやるしかないものの、変えられる改善点は実行に移して潜在能力をフル活用したいものです。ちなみに、張り替えたクロスの色に関しては、業者から「北国なのに寒々しい」という意見もありましたがしっかり無視しました。専門家の意見を頼りにしながらも、ベースでは常識を常に疑い続け、他人の意見や言葉に惑わされない頑固な部分も投資家には必要だと思います。さあ、皆さんも格安ボロ物件を見つけて、投資の腕を磨こうではありませんか!

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