平成29年1月最新記事PICKUP!

標準仕様かオプションか
メーカー住宅の場合、構造体はもちろん設備や内外装に関してはどんな材料を使ってどんな材料を使ってどんな仕上げにするのかなど、標準仕様がきちんと定められているはずです。見積りを依頼する段階ともなれば建てたい家のアウトラインがほぼ把握できているでしょうから、標準仕様についても確認しておいたほうがいいと思います。そうは言っても、とくに構造体など、こんな規格の材料を使ってこんな工事をしますなんて言われても、何のことやらさっぱりわからないかもしれません。ですから、内容についてはさておき、メーカーを選ぶ時は標準仕様がきちんと定められているのかどうかをまず確認することです。そのへんがあいまいなメーカーはパスしたほうがいい。なぜなら、使う材料や仕上げ、設備などによって見積りの額が決まるのに、標準仕様がはっきりしていないようでは坪単価だって出ないはずですよね。勘ぐれば、材料や仕上げのグレードを調整してつじつまを合わせることだってできてしまうわけです。仕様書のコピーをもらって、確認してください。もうひとつ、面倒なのは標準仕様とオプションの二者択一方式です。標準仕様というのは、本来はそれだけですぐにでも住めることを前提に設定されているはずなのですが、なかなかそうはいきません。価格が安いということは当然、グレードも低いものにならざるを得ません。また、何を標準仕様に含めるかもメーカーによってまちまちですから、いきおい、値が張るものはオプションにして坪単価を上げないようにしようということになります。

最新コラム!2017年1月

平成29年1月1日新着!
原状回復義務の考え方
2017-01-01更新の日記image
ガイドラインでは、建物の損耗等を建物の「価値が減少すること」と位置づけて、損耗を次の3つに分類しています。①建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年変化)②賃借人の迦常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)③賃借
平成29年1月2日PICKUP
建物の損耗と借主の負担について
2017-01-02更新の日記image
普通に室内を使っていても生じる自然な損耗は、家賃に含まれていて、借主に原状回復義務はありません。例えば、日焼けによるクロスの自然な変色等がこれに該当します。同じように入居者が退去した後で、次の募集をしやすくする
平成29年1月3日更新
経過年数の考え方
2017-01-03更新の日記image
借主は内装材の今持っている価値相当額分だけの費用を支払えばよいというのがガイドラインの考え方です。新品にして返す、つまり100%の価値分を負担させるということではありません。よって、貸主が「新品で貸したから新品
平成29年1月4日最新情報
貸主と借主の考え方のギャップ
2017-01-04更新の日記image
借主が壁クロスのある面の一部を、約10センチメートル四方くらいの大きさで破った場合、借主とすれば、その10センチメートルの部分をつぎはぎにすればよいと考えます。対して貸主とすれば、最低限度その1面だけは張り替え
平成29年1月5日NEWS
貸主負担と借主負担の具体例
2017-01-05更新の日記image
目で、損耗をG(グレードアップで貸主負担)、A(通常損耗、経年変化で貸主負担)、B(故意・過失、善管注意義務違反で借主負担)の3つに分類することを述べました。ガイドラインでは、別表1で詳細にこのG・A・Bを具体
平成29年1月6日新着!
貸主負担と借主負担の具体例
2017-01-06更新の日記image
その他、別表1で「床」を見ると、フローリングのワックスがけは、A(+G)として、貸主負担としています。日焼けによるフローリングの色落ちや畳の変色もAの分類で貸主負担です。対して、フローリングにキャスター付きイス
平成29年1月7日PICKUP
貸主負担と借主負担の具体例
2017-01-07更新の日記image
「設備・その他」の部分では、全体のハウスクリーニング、室内の消毒、古くなった浴槽の交換などは、グレードアップ(G)として貸主負担です。ガスコンロ置き場とか、換気扇の油汚れは借主の手入れ不足(A(+B))が原因と
平成29年1月8日更新
広告・案内・申込み時に注意すること
2017-01-08更新の日記image
敷金トラブルをなくす努力は、広告の時点からスタートしふます。現時点で歌金の精算に関する事項を広告に掲載しなければならないのは、鍵交換費用くらいで、特約を載せなければいけないという規制は特にないようです。最近の首
平成29年1月9日最新情報
重要事項説明のときに注意すること
2017-01-09更新の日記image
宅地建物取引業法では「敷金に関する取決めがある場合」は「その内容」を重要事項説明書で説明することを義務付けています。その際、東京都以外の不動産業者も、東京都条例と同じ内容を記載して説明するようにしましょう。なお
平成29年1月10日NEWS
契約のときに注意すること
2017-01-10更新の日記image
重要事項の説明が終わって、次に契約書のやりとりに進みます。なお、重要事項説明書や契約書は事前に借主に送付しておいて、よく読んできていただき、そのうえで窓口で説明をして質問を受けるようにするとよいと思います。その
平成29年1月11日新着!
「通常使用」「禁止行為」「原則禁止行為」
2017-01-11更新の日記image
契約で認められていない使い方をすると、「用法違反」とか「迦常損耗を超えた損耗を部屋に与えた」として借主に原状回復義務が発生します。でも、この言葉が具体的にどういう場合をさすのかが契約書でわかりづらい場合が多く見
平成29年1月12日PICKUP
特約(負担を予測できる書面作り)
2017-01-12更新の日記image
新聞等の記事を見ると、裁判で「敷金の精算をめぐって、住宅の賃貸借契約の特約が無効と判断された」という記事を目にします。それらの裁判で特約無効と判断した理由をよく読んでみると、「説明や特約の記載内容が不明確で、借
平成29年1月13日更新
特約(負担を予測できる書面作り)
2017-01-13更新の日記image
特約をめぐって後になってトラブルにならないようにするには、「借主が特約負担をよく理解して、負担額を予測できるようにして合意すること」「そのうえで他の物件と条件を比較するチャンスがあること」が大切であると前述しま
平成29年1月14日最新情報
契約書で決めておきたい協議事項
2017-01-14更新の日記image
賃貸住宅標準契約書(旧建設省版)では、原状回復の内容、方法、通常損耗分とそれ以外の区別を「当事者の協議事項」としています。損耗の程度がどの限度を超えたら通常損耗から「善管注意義務違反」となるのでしょうか。また、
平成29年1月15日NEWS
「善管注意義務」って何?
2017-01-15更新の日記image
よく契約書などで、「借主の善良なる管理者としての注意義務違反による損耗は、惜主に費用負担が発生する」と書いてあります。この「善管注意義務」という表現は契約書の決まり文句となっていますが、「善管注意義務を尽くすと
平成29年1月16日新着!
善管注意義務特約
2017-01-16更新の日記image
善管注意義務という言葉は法律用語で、具体的にどう使えばよいのかがわかりづらい言葉です。これから契約書を作るときは、この善管注意義務を具体的に記載するとよいと思います。ものも契約書があまりにも膨大な量になってしま
平成29年1月17日PICKUP
善管注意義務特約
2017-01-17更新の日記image
前項の記載例の続きです。⑥室内で加湿器を使用したり石油ストーブにヤカンをのせて使用したり、大量の観葉植物を置いたりすると、結露の原因となるので控えること。⑦イスの脚にゴムキャップあるいはフェルトを張ること。キャ
平成29年1月18日更新
引渡し・入居時に注意すること
2017-01-18更新の日記image
ガイドラインでは、敷金問題が「入り口」の問題であり、物件の確認が重要であるとしています。つまり、入居時においても、「物件の確認の徹底と状況の記録」が大切となってきます。理想は入居時にも立会い確認をして、それを記
平成29年1月19日最新情報
退去時に注意すること
2017-01-19更新の日記image
退去は、まず借主からの「退出予告」から始まります。この予告のやり取りは、必ず「文書」で行うようにすべきです。退去日の変更の申入れ、予告の取消し等もすべて借主から文書で出してもらいます。時々、管理会社によっては電
平成29年1月20日NEWS
退去時の記録の仕方(証拠保全)
2017-01-20更新の日記image
「借主が退出をした室内の状況がどういう状態であったのか」ということは、敷金精算では非常に大切なことです。後で借主に費用負担をしてもらうときになって「きれいに使ったはずだから敷金は全額返して欲しい」と言われたら、
平成29年1月21日新着!
上手な写真の撮り方
2017-01-21更新の日記image
写真など、ビジュアルな方法で記録(証拠)を残すと、後になってキズや汚れが「あった」とか「なかった」という問題を減らすことができます。でもいろいろな写真を見ると、どこの部分の写真なのかわからなかったり、ピンボケや
平成29年1月22日PICKUP
上手な写真の撮り方
2017-01-22更新の日記image
⑥真っ白な壁をファインダーの中央にもってきて写すとピントが合いません。そういうときには、壁の汚れた箇所やキズがある部分の近くに付せんを貼って、そこにファインダーの中心をもってくると、ピントがぴたりと合います。付
平成29年1月23日更新
買いどきを決める上で、最も優先順位が高いこと
2017-01-23更新の日記image
「住宅ローン金利の低さや地価の下げ止まり、また依然続くマンションブーム(=供給ラッシュ)など、買う側にとっては、相変わらず好条件・好環境が続いている」と、業界紙は書き立て、「首都圏の分譲マンション初月成約率80
平成29年1月24日最新情報
4つの環境要素から「買いどき」を検証
2017-01-24更新の日記image
そもそも住宅の売買マーケットを左右する環境要素は4つあります。①金利動向②地価の変動③物件量が豊富かどうか④税制など施策として得な時期かどうかもっとも、全額現金(キャッシュ)で買える人は・は無縁であることは言う
平成29年1月25日NEWS
借り手にとって「思わぬ」有利な住宅ローン金利
2017-01-25更新の日記image
はじめに①金利動向です。2001年12月、小泉内閣の構造改革(「特殊法人等整理合理化計画」)により住宅金融公庫の直接融資廃止が決定しました。以来、民間金融機関はリテール(小口)重視の企業戦略ともあいまって、住宅
平成29年1月26日新着!
マクロの地価変動に惑わされない
2017-01-26更新の日記image
次に②地価の変動はどうでしょうか。日本の代表的な社会問題のひとつに「少子化」が挙げられます。このまま大々的に子供の数が増えない限り「人口の減少」は間違いありません。2005年8月に厚生労働省から発表された「20
平成29年1月27日PICKUP
大型マンション志向なら好環境が続く
2017-01-27更新の日記image
物件量が豊富で選択肢が広いかどうか、という点ではどうでしょうか。新築分譲マンションの棟数は、ややダウントレントに入ってきたと言っていいでしょう。土地値の上昇が加速してしまっているために、計算上の予定分譲価格がマ
平成29年1月28日更新
縮小していく税制優遇
2017-01-28更新の日記image
最後に④税制の優遇措置などのメリットはどうでしょうか。これに関してはインターネット、情報誌、不動産会社の営業マンからよく耳にする通り、住宅ローン控除はそのメリットが年々薄まっていきます。国家財政の長期的危機に高
平成29年1月29日最新情報
原点に戻れば礼金はあるわけがない
2017-01-29更新の日記image
目本の賃貸業界では募集時に礼金があったが、5年ぐらい前に消費者重視の世相があって、2年間ぐらい礼金が廃止されたことがある。その頃は消費者である借主も割ときちんとしていて、無理なことは言わなかったが、今の若い人は
平成29年1月30日NEWS
化粧をバンバンやり化粧美人になる
2017-01-30更新の日記image
女性を引合いに出して大変悪いのだが、一番解り易いので、参考にしたい。きれいな女性も中年になると肉がつき、腰がくびれて腹が出る。気の毒なのは顔の方で、精気がなくなりシワが目立つ。だが、対策はある。まず厚目にファン
平成29年1月31日新着!
古い物件はレベルアップが必要
2017-01-31更新の日記image
昔からの教訓で、世の中の動きは老人に合わせると安定はするが固定化し、若者に合わせると変化はするが言葉はぞんざいとなる。例えば私が"必要"と言ったぐらいでは、あっても無くてもいいのかなと考え、"超必要"と言わない

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