平成29年4月最新記事PICKUP!

標準仕様かオプションか
メーカー住宅の場合、構造体はもちろん設備や内外装に関してはどんな材料を使ってどんな材料を使ってどんな仕上げにするのかなど、標準仕様がきちんと定められているはずです。見積りを依頼する段階ともなれば建てたい家のアウトラインがほぼ把握できているでしょうから、標準仕様についても確認しておいたほうがいいと思います。そうは言っても、とくに構造体など、こんな規格の材料を使ってこんな工事をしますなんて言われても、何のことやらさっぱりわからないかもしれません。ですから、内容についてはさておき、メーカーを選ぶ時は標準仕様がきちんと定められているのかどうかをまず確認することです。そのへんがあいまいなメーカーはパスしたほうがいい。なぜなら、使う材料や仕上げ、設備などによって見積りの額が決まるのに、標準仕様がはっきりしていないようでは坪単価だって出ないはずですよね。勘ぐれば、材料や仕上げのグレードを調整してつじつまを合わせることだってできてしまうわけです。仕様書のコピーをもらって、確認してください。もうひとつ、面倒なのは標準仕様とオプションの二者択一方式です。標準仕様というのは、本来はそれだけですぐにでも住めることを前提に設定されているはずなのですが、なかなかそうはいきません。価格が安いということは当然、グレードも低いものにならざるを得ません。また、何を標準仕様に含めるかもメーカーによってまちまちですから、いきおい、値が張るものはオプションにして坪単価を上げないようにしようということになります。

最新コラム!2017年4月

平成29年4月1日新着!
退去時の日割計算と違約金
2017-04-01更新の日記image
●問題事例。 急に転勤が決まり、アパートの部屋を引き払うことになりました。急だったので、大家さんには一〇月一五日に解約を予告して、五日後の二〇日には部屋から退去しました。一〇月分の家賃はすでに支払っていました
平成29年4月2日PICKUP
日割計算特約の有効性
2017-04-02更新の日記image
(一)法定果実の取扱いの原則。 家賃のような、物の使用の対価として受領する金銭その他の物を法定果実といいます(民法八八条一項)。法定果実は、収取しうる権利の存続期間について日割で取得するものとされているので(
平成29年4月3日更新
解約予告義務違反に伴う違約金の定め
2017-04-03更新の日記image
(一)解約予告義務。 民法では、当事者間で賃貸期間を定めても期間内に解約ができる権利を留保した場合は、建物については解約申入れ後三ヵ月を経過すれば契約を終了させることができることを定めています(民法六一八条・
平成29年4月4日最新情報
特殊な理由による解約・解除
2017-04-04更新の日記image
●問題事例。 [事例一] 借家で独り暮らしをしている女性(七〇歳)ですが、家主から一〇年間住んでいるアパートの立ち退きを迫られ、理由を尋ねると、高齢者に部屋を貸しているのが不安だとのことでした。明け渡さなけ
平成29年4月5日NEWS
賃借人の高齢を理由とする更新拒絶、明渡請求
2017-04-05更新の日記image
期間の定めのある借家契約についての更新拒絶、および期間の定めのない借家契約についての解約申入れには正当事由が必要です(借地借家法二八条、旧借家法一条の二)。「正当事由」の内容は、新法により明確化され、①賃貸人お
平成29年4月6日新着!
契約締結後に賃借人が高齢者であることが判明した場合と錯誤無効
2017-04-06更新の日記image
契約締結後に賃借人が八四歳の男性であることが判明した(仲介者において賃借人が高齢者であることを隠していた)ケースで、次のように判示して、賃貸人の錯誤無効の主張を認めた判例があります(東京地判平成二・四・二四判時
平成29年4月7日PICKUP
高齢者との契約と契約締結の自由
2017-04-07更新の日記image
契約締結前ですから、いわゆる契約締結の自由の問題となります。ですから、高齢者であることを理由に契約を拒否することは法律上やむを得ないと思われます。この点は、外国人には貸したくない、個人には貸したくない、学生には
平成29年4月8日更新
各種入居制限特約違反を理由とする明渡請求
2017-04-08更新の日記image
●問題事例。 私が現在入居しているアパートの賃貸借契約書は、市販の定型的なものを使用していますが、特約条項の欄に手書きで次のような特約が付け加えられています。次の事情のもとで、私は、アパートを明け渡さなければ
平成29年4月9日最新情報
単身者のみ、結婚したら明け渡すとの特約
2017-04-09更新の日記image
入居者が結婚して子供をもうけると、借家が傷みやすくなったり、騒音で他の入居者に迷惑がかかるなど、家主にとって好ましくない事態が生じるおそれがあります。しかし、このような事態に対しては、目的物である借家の保管義務
平成29年4月10日NEWS
独身女性のみ、男性の立ち入り禁止の特約違反を理由とする明渡請求
2017-04-10更新の日記image
本間アパートは、独身女性専用のアパートという特殊性を有していますが、各入居者も、そのような特性をアパートの付加価値として考えて入居しているものと考えられます。したがって、本問特約は、居住者相互間の利益を保つうえ
平成29年4月11日新着!
特約違反を理由とする明渡請求
2017-04-11更新の日記image
賃貸借契約は、一般に借家人が借家を使用収益することを前提に締結されるものですが、借家の同居人が加わったり変わったりすると、目的物である借家の用法に相当の変化が生じます。本問特約は、同居人の変更により家主の予期せ
平成29年4月12日PICKUP
ペット飼育等を理由とする明渡請求
2017-04-12更新の日記image
●問題事例。 去年入居した人が、家主に無断で犬を何匹も飼っており、それもとてもしつけが悪く、アパートの内外が糞尿の汚れで臭くてたまりません。夜も鳴き声などで同じアパートの人たちがとても迷惑しています。賃貸借契
平成29年4月13日更新
ペット飼育禁止特約違反を理由とする明渡請求
2017-04-13更新の日記image
建物賃貸借契約などで、賃借人に犬猫などの動物の飼育を禁止する特約を付す例が多くなってきました。特に、マンションのような集合住宅には、必ずといってもよいほど問題事例に掲げたようなペット飼育禁止条項が入っています。
平成29年4月14日最新情報
特約がない場合の明渡請求の可否
2017-04-14更新の日記image
特約がない場合には、ペットを飼うことは原則として認められます。後から、家主が一方的に禁止することはできません。ただし、ペットを飼うに際して当然の社会的ルールがあります。飼い主には糞尿の後始末をきちんとするなど近
平成29年4月15日NEWS
賃借人、隣人の迷惑行為
2017-04-15更新の日記image
●問題事例。 私は現在アパートに住んでおりますが、私の部屋の隣の住人が、たびたび夜中まで大勢で酒を飲んでは泥酔し、騒いだり大声で歌を歌ったりするのでとても迷惑しております。アパートの契約書には、「他人に迷惑を
平成29年4月16日新着!
迷惑行為禁止特約違反を理由とする解除の可否
2017-04-16更新の日記image
契約書の中に迷惑行為禁止特約が付されている場合、併せてその特約違反が賃貸借契約の解除事由とされていることが多いようです。そこで、この特約違反を理由とする解除の可否が問題となります。これについては、前記のように迷
平成29年4月17日PICKUP
隣人の騒音への対処
2017-04-17更新の日記image
●問題事例。 私は賃貸アパートに居住しておりますが、隣の部屋の大学生が夜に窓を開けてものすごく大きな音で音楽を聞いており、安心して眠ることもできません。何度注意してもやめてくれません。このままでは私はノイロー
平成29年4月18日更新
慰謝料請求の可否
2017-04-18更新の日記image
騒音が受忍限度を超えた場合は、それによる精神的苦痛について慰謝料請求権が発生します。判例としては、犬の鳴き声による騒音について慰謝料請求を認容したもの(横浜地判昭和六一・二・一八判時一一九五号一一八頁、京都地判
平成29年4月19日最新情報
賃貸借契約における保証人の義務の範囲
2017-04-19更新の日記image
●問題事例。 私は、一年ほど前に友人がアパートを借りたときにその保証人になりました。先日その友人の借りているアパートの大家さんから連絡があり、「あなたの友人が賃料を半年分も滞納したので契約を解除しました。つい
平成29年4月20日NEWS
賃貸借契約の更新と保証人の責任、保証契約の解除の可否
2017-04-20更新の日記image
●問題事例。 私は、八年前に友人Aが地方から大学進学のために東京に来てアパートを借りるにあたって保証人になりました。賃貸借契約期間は四年間でした。先日大家から私にAが六ヵ月分の家賃を滞納しているので払って欲し
平成29年4月21日新着!
契約更新と保証人の責任
2017-04-21更新の日記image
民法六一九条二項が、使用・収益の継続による賃貸借の期間の黙示の更新が推定される場合について「前賃貸借につき当事者が担保を供したるときはその担保は期間の満了により消滅す、ただし敷金はこのかぎりにあらず」としている
平成29年4月22日PICKUP
賃貸人の請求が信義則に反するか否か
2017-04-22更新の日記image
存続を認める説も、「保証人の予想の範囲内であること」「存続を認めても保証人に酷でないこと」という実質的な利益衡量を根拠としているので、たとえば、①契約から著しく長期間経過している場合、②保証人が保証したときと比
平成29年4月23日更新
保証契約の解除の可否
2017-04-23更新の日記image
原則として保証人が一方的に保証契約を解除することはできません。しかし、賃貸借契約のような継続的契約関係の保証人の場合は、保証期間も保証の責任の範囲も限定されていないのが通常なので、いかなる場合も保証契約を解除で
平成29年4月24日最新情報
無断でなされた保証契約
2017-04-24更新の日記image
●問題事例。 私の弟は、現在賃貸アパートを借りて一人で暮らしていますが、先日そのアパートの大家さんから連絡があり、弟が家賃を半年分滞納しているので、保証人の私の方で滞納家賃を支払ってほしいと言われました。早速
平成29年4月25日NEWS
支払義務の認められる場合
2017-04-25更新の日記image
代理権の存在が認められない場合でも、表見代理が成立する場合には保証契約は有効となり、賃料支払義務を負うことになります。具体的には、①代理権を与えた旨を表示した場合(民法一〇九条。たとえば、第三者に白紙委任状を渡
平成29年4月26日新着!
賃貸借上の保証債務の相続
2017-04-26更新の日記image
●問題事例。 私の父は、長年の友人であるAさんが借りているマンションの賃貸借契約の連帯保証人となっていました。先日、そのマンションの大家さんから連絡があり、Aさんが家賃を三ヵ月分滞納しているので、保証人である
平成29年4月27日PICKUP
相続開始後の賃料支払義務(保証人たる地位の相続)
2017-04-27更新の日記image
身元保証債務や包括的信用保証債務のように、その保証額をあらかじめ知ることができない内容不確定な継続的保証債務は、債務者の人的信頼関係が特に強く、すでに具体的に発生した債務は別として、その保証人たる地位は特別の事
平成29年4月28日更新
特殊使用関係(社宅、公務員宿舎、公営住宅)
2017-04-28更新の日記image
●問題事例。 私たち家族は、世間並みの家賃相当額を支払い、夫の会社の社宅に住んでいます。ところで、夫は、会社の勧めにより定年を待たずに依願退職することになりました。夫は、会社から、依願退職後直ちに社宅を明け渡
平成29年4月29日最新情報
社宅使用権の法的性質
2017-04-29更新の日記image
社宅使用権の法的性質を論じる意義は、その社宅使用関係に借地借家法が適用されるか否かにあります。この点、判例は、会社とその従業員との間における有料社宅の使用関係が賃貸借であるかその他の契約関係であるかは、各場合に
平成29年4月30日NEWS
社宅の使用関係と借地借家法の適用
2017-04-30更新の日記image
(一)解約申入れと正当事由の有無。 社宅の使用関係が賃貸借に該当する場合、契約関係は退職によって当然に終了するわけではなく、退職社員に対し明渡請求をするためには、賃貸人たる会社から賃借人たる従業員に対する解約

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